作家| 猫哥

开首| 大猫财经Pro(ID:caimao_shuangquan)

不少城市，在取消公摊面积。

比如，河北张家口，取消了价钱断绝，饱读吹现房销售，徐徐推跨越消公摊；

再比如，湖南衡阳，2025年起，商品房销售引申套内建筑面积计价。

2025年，大众是不是要告别公摊了呢？

未必全部，然则这事儿吵了好多年，取消公摊也如实是稳健了消耗者的诉求。

然则，这事儿其实也一直很纠结。为啥呢？

公摊面积内部的电梯井、楼梯、走廊、过说念、门厅等，其实一直以来，是做事整栋楼的，若是公摊面积减轻，那么例必全球区域的面积减轻。

走廊窄了，电梯小了，环境一拥堵，就等着跟邻居吵架吧，谁也别念念消停。

然则，有些开采商的公摊如实有些离谱，比如，前两年有“公摊刺客”，一套74平米的屋子，最终的套内建筑面积，惟有40平，公摊率达到46%，房价近一半，都付了公摊的钱，其实即是消耗者在消化开采商的本钱。

问题一直在那儿：公摊面积的区域是不行取消的，那么无非即是把计费的区域变化一下，总价不变的前提下，单价变化属于“背着抱着一般千里”。

靠公摊措置房价，不治标也不治本。

但其实，开采商为了卖房，其实早就换套路了。

不少开采商在推“零公摊”，以致“负公摊”。

啥理由呢？

即是通过建筑想象，让消耗者偶而取得更多的空间和面积，从而提高得房率，来对消公摊带来的套内面积损耗。

举个例子。

2013年，北京市发布《北京市住宅外部想象导则》，给建筑想象加了好多条条框框，其中最引东说念主柔软的一条是，高层住宅不得确立开敞式阳台。

天然是导则，但也算是强制性条款，开采商也没法摆脱明白了，于是干脆，就取消了，天然，其后也就很难再买到带阳台的屋子。

不让建开敞阳台，是为了预防违建，然则问题也来了，得房率一皆下滑，80%的得房率，就照旧算很高了。

本年，策略就变了，11月份，北京发布了新的《北京市高品性商品住宅想象导则》，当年强制性的“不得确立”，也酿成了“饱读吹在多层住宅确立开敞性阳台”。

而这个本事，卖房从想象阶段，就运行酿成“构兵”了，不少晚动工的边幅干脆，“推倒重建”，告成按新范例来想象，来提高竞争力，天然是得房率高的边幅，更好卖了，

咋完毕呢？阳台、飘窗、竖立平台。

比如北京某边幅，其某户型房本面积约莫107㎡，然则在想象阶段，它的主卧、次卧以及对应的卫生间，作念大飘窗，而在客厅确立开敞阳台，并确立多个竖立平台。

最终，这套屋子，不动产证记录面积，107㎡（按25%公摊算，套内80㎡，公摊27㎡）；计费计税面积，107㎡；骨子的可运用面积，135㎡。

简便贪图一下，跟房本面积比，得房率接近130%；跟套内建筑面积比，接近170%。

天然，内部可能还有一些水份，然则从居住来看，空间和舒规章是大大普及的。

关于开采商来说，多建个阳台，无非是多花少许施工本钱，然则“半卖半送”、“得房率130%”，说出去有面，屋子也更好卖。

刻下贱行的叫法，叫作念第四代住宅。

这个想法也挺挑升义，中枢是庭院、花坛入户、大飘窗、大阳台、低公摊，从多样效力图来看，是一种“绿色建筑”。

海外上的例子，看起来也很赛博一又克。

意大利米兰垂直丛林（图片截取自@Stefano Boeri Architetti）

这事儿吧，无论是开采商炒作想法，照旧异日趋势，刻下来看，我们未必系数这么搞，然则大阳台、低公摊，如实很受宽贷，我们的住宅想象也在向这个花式逼近，尤其是计容面积，宽松了不少。

广州：饱读吹确立多功能主景不雅阳台，惟有一半计入容积率，往时占套内面积比例不越过15%，刻下放宽到了20%-25%，以致还有不计容花池。

长沙：阳台按1/2计入建筑面积，占套内比例可到20%，因城市景不雅风貌原因需要阻滞的阳台，亦然1/2计容；飘窗可与房间等宽，出挑不超0.8米；竖立平台不大于4㎡/户，不计入面积。

合肥：进深不大于2.4米的阳台，占套内面积不越过20%，不管阻滞与否，都按1/2计容；

谁能念念到，当先干掉公摊的，是大阳台。

异日，房企除了卷价钱外，也运行卷想象了，毕竟J9九游会，向外延长，可操作的空间照旧很大的。

在新策略的加握下，新址的得房率会越来越高。

天然，这中间可能也会出现被“卷死”的受害者，那即是存量的二手房，或者说老破小。

当同区域的住房得房率越来越高，老破小的竞争力就会越低，而当这些屋子以二手房的姿态入市，那么同区域的二手房，可能会迎来一波贬值潮。

毕竟，75%的得房率和100%得房率，少许也不难选。