摘记：要点城市写字楼租借市场仍处于徐徐开导阶段J9九游会，部分买卖地产企业写字楼租借业务承压。（文告期2024.09.25-2024.10.28）

不雅点指数 新容貌拉升企业办公收入，贸易零卖业办公需求增长显然 由于要点城市写字楼租借市场仍处于徐徐开导阶段，部分买卖地产企业写字楼租借业务承压，房钱收入出现渺小下滑。第三季度，环比来看，上海、广州及深圳三城的零卖贸易行业写字楼租借需求占比均有进步，该规模企业办公需求增长较为显然。

办公房钱连接下探，巨额交游热度下滑 要点城市写字楼租借市场正处于徐徐收复阶段，市场需求主要受企业降本增效的办公诉求驱动，以价换量已经办公市场的主旋律。第三季度，一线城市甲级写字楼平均房钱对比第二季度下降4.05个百分点，相较客岁同期下降10.8个百分点。现时经济环境下，办公财富交游从前几年的以机构投资者为主，转念为以私用买家为主。

部分品牌减弱策略捏续，轻财富时势成关心要点 近几年，以优客工厂和堂堂加为代表的部分办公空间管事商积极关闭表现欠安的办公中心，品牌减弱策略捏续。同期，轻财富时势已成为当下办公空间管事商关心的要点，包括优客工厂、BEEPLUS、WeWork中国、IWG集团等企业，正积极向轻财富时势转型，寻求新的增长点。

新容貌拉升企业办公收入，贸易零卖业办公需求增长显然

据国度统计局表示的数据，2024年1-9月，宇宙办公楼开发投资额为3178亿元，同比下降6.5%，新开工面积为1454万宽绰米，同比下降25%，齐备面积945万宽绰米，同比下降35.3%。以上三项蓄意同比降幅对比1-8月均有不同程度的扩大。

从数据来看，办公楼开发投资景气度进一步下滑，这与多地办公市场去化难联系。

于此配景下，写字楼市场仍有“少壮”亮相。近期，由西部机场集团和越秀地产伙同打造的西安环贸中心（简称西安ICC）招商开动，容貌由超甲级写字楼、西安ICC环贸宇宙购物中心和西安高新区万豪栈房共同构成。

现在西安ICC写字楼预签率已达20%，购物中心招商率约为35%，容貌合座施工程度超60%。

环贸系列是越秀商管写字楼3.0时势下全新打造的居品系列，首发居品广州环贸中心（广州ICC）于2021年9月亮相，容貌总建筑面积超23万宽绰米，集超甲级商务办公、环贸宇宙阛阓以及管事式公寓等多元业态于一体。

近期开动招商的西安ICC容貌是“环贸”系列买卖玄虚体容貌初度在西部城市亮相。其中写字楼体量约7.7万宽绰米以（Inteligence)+浅近(Convenience)+社群(Community)”为理念，包括150宽绰米到2800宽绰米的可变办公面积，高傲不同限度企业的发展需求。

绿色办公趋势下，西安环贸中心写字楼已达到了LEED金级预认证、WELL金级预认证和国度绿建二星认证圭表。

另外，新鸿基地产位于上海的ITC第三期容貌的B座办公大楼和阛阓ITC Maison预测将于2025年分期齐备。新容貌接续落成后将为其时时性收入带来孝敬。

与此同期，期内多个写字楼容貌刷新树立程度条，广州金融城绿地中心容貌、广州兆禾白云里写字楼、北咨大厦、南京阿里中心等均包括在内。

近期，广州外洋金融城绿地中心容貌不清场续建决策获批，并奏凯获取续建施工许可证，容貌续建工程已全面开动。

该容貌位于广州外洋金融城开动区首期开发地块，容貌总占地1.8万宽绰米，总建筑面积约15万宽绰米。字据当先地皮出让要求，总控高180米。由于该片区合座受机场限高影响，容貌120米以上部分迟迟无法开发树立。其中120米以下部分已于2019年完成齐备备案及请托使用。

据了解，该容貌现在已引进企业150余家，苦衷金融、科技、能源、生物、建筑联想等规模。

企业策划作为上，现阶段，由于要点城市写字楼租借市场仍处于徐徐开导阶段，部分买卖地产企业写字楼租借业务承压，房钱收入出现渺小下滑。

例如来说，据新鸿基地产表示的2023至2024年年报，包括所占联营公司及谐和企业的房钱收入，限制6月30日止年度，新鸿基地产内地总房钱收入为63.05亿港元，按东谈主民币诡计为58.22亿元。按业态诀别，其中写字楼房钱收入占比为28%，约为17.65亿港元，约16.3亿元东谈主民币。

年报中表示，新鸿基地产来自内地出租物业组合的总房钱收入上升12%，主若是由于零卖物业续租房钱上升和收入增多，对消了写字楼房钱收入的渺小跌幅。

在此经过中，基于新容貌限度增长的拉动，包括中海买卖、招商蛇口、北辰实业以及恒基兆业等在内，企业半年度办公收入竣事不同程度的同比增长。

其中，据恒基地产2024年中期事迹文告，其连年建成的投资物业包括广州星寰外洋买卖中心和上海星扬西岸中心的招租程度较好、表现亮眼，为给其增添了可不雅的房钱孝敬。

不雅点指数统计的样本企业中，办公业务收入居前的企业包括中海买卖、陆家嘴集团、新鸿基地产、不凡商企管事等。其中，中海买卖在写字楼规模具有显然的限度上风。

招租上，近期京东集团崇拜入驻上海中海中心容貌，另据中海商务官微表示，截止现在，该容貌已诱导公共集团旗下艾尔维IAV、发动机制造企业罗尔斯·罗伊斯、互联网企业京东科技、告白行业企业凸版集团等多门第界500强企业及中国汽车电子企业德赛西威等企业入驻。

与此同期，期内瑞安办公在容貌招租上相同有新进展，其中包括松下集团上海共创中心入驻瑞虹企业宇宙，办公总面积达1.1万宽绰米以及金佰利入驻新宇宙瑞安广场容貌。另据瑞安办公官微表示，进入使用超一年的鸿寿坊写字楼已诱导了包括贸易、告白传媒、互联网、科技、西席等规模企业先后进驻。

据感恩梁行表示的数据表示，第三季度，金融业、TMT以及专科管事业依然在一线城市写字楼租借需求行业中占据进军位置。具体来看，金融业以35.7%的比重居北京写字楼租借需求首位，上海和广州写字楼市场租借需求排首位的均是专科管事业，TMT行业是深圳写字楼需求占比最大的佃农。

值得一提的是，第三季度，环比来看，上海、广州及深圳三城的零卖贸易行业写字楼租借需求占比均有进步，该规模企业办公需求增长较为显然。

金融业、TMT以及专科管事业已经写字楼租借市场的三大主力需求行业。与此同期，以贸易、能源、新能源汽车、东谈主工智能等为代表的新质坐褥力等行业，相同展现出相对活跃的办公租借需求。

办公房钱连接下探，巨额交游热度下滑

现阶段，要点城市写字楼租借市场正处于徐徐收复阶段，市场需求主要受企业降本增效的办公诉求驱动，以价换量已经办公市场的主旋律。

据第一太平戴维斯数据表示，第三季度，一线城市甲级写字楼平均房钱单价为185.4元/宽绰米/月，对比第二季度下降4.05个百分点，相较客岁同期下降10.8个百分点。

具体来看，北京以263.3元/宽绰米/月的房钱水平居首，其次是上海。第三季度，四大一线城市办公房钱连接下探，对比第二季度下降区间位于-6.3%到-0.7%，其中广州办公房钱环比跌幅有所收窄。

与此同期，同花顺金融市场数据表示，9月，不雅点指数监测的19个要点城市平均办公房钱单价为2.17元/天/宽绰米，环比下滑1.67%。

19城办公房钱区间位于1.14元/天/宽绰米到5.54元/天/宽绰米之间，北京居首。其中79%的城市办公房钱平均单价出现环比下降，位于-6.86%到-0.46%之间。

一线城市中，上海及广州办公挂牌房钱均出现不同程度的环比下降，跌幅分别为3.77%和1.25%，北京及深圳办公挂牌房钱止跌回升，环比高涨0.54%和1.62%。

从数据来看，市场竞争加重，要点城市写字楼房钱水平仍濒临下行压力。于此配景下，不雅点指数统计的样本企业及写字楼样本容貌积极以变求存，部分通过联系优惠举措巧合裁汰房钱诱导和留下企业佃农。

空置率上，广州已经一线城市甲级写字楼市场空置率最低的城市，第三季度空置率数据为18.1%。上海和深圳两城空置率仍处高位，均已超20%。

对比第二季度，北京、上海和广州空置率分别下降0.4个百分点、0.5个百分点以及0.4个百分点至19.4%、21.8%和18.1%，办公租借市场活跃度有所进步。

值得留神的是，北京和上海两城办公租借需求正有序开释，其中北京第三季度甲级写字楼净吸纳量对比第二季度上升41.8%。上海本年前三季度甲级写字楼净吸纳量累计值已达客岁全年水平。

商办财富交游方面，据不雅点指数不皆备统计，限制10月24日，期内要点城市无大额写字楼财富交游案例，市场热度下滑，资金捏有方情感趋于感性和保守。

期内发生的小单办公财富交游包括长江制衣蜿蜒全资从属公司不凡织造（广州）以1639万元出售位于上海的办公室物业，买方为抱朴（上海）收支口。

另外，据市场音讯，近期位于上海长宁区延安西路500号嘉宁外洋大厦以约26000元/宽绰米的价钱奏凯出售，买方为浙江民营企业。

与此同期，据感恩梁行数据表示，本年上半年中国内地共录得80 宗、估计611 亿元的巨额交游，对比客岁同期交游宗数和总交游额均有所下滑。其中上半年写字楼或商务园区类型物业依然是成交主力，占比约47%，交游金额288 亿元。

值得留神的是，感恩梁行指出甲级写字楼和商务园区的机构关心度下滑，交游作为向私用买家歪斜，这标明市场正在阅历结构性变化。现时经济环境下，市场从前几年以机构投资者为主，转念为以私用买家为主。

部分品牌减弱策略捏续，轻财富时势成关心要点

近几年，以优客工厂为代表的部分办公空间管事商耗损连接，业务限度捏续减弱。

9月26日，优客工厂表示了最新事迹文告。限制6月底，优客工厂在营容貌数有53个，可提供工位数22770个，现在有9个容貌正在装修或准备装修。限制同日，优客工厂会员数约120.86万名，包括约116.91个东谈主和39550家企业。

于2021年末，优客工厂在65个城市领有273个容貌，其中在营容貌数为220个，可提供工位数约62580个。显然，近几年优客工厂业务限度出现大幅缩减。

与此同期，本年上半年，优客工厂在轻财富时势下推出两个新的办公空间居品，惩处面积约为4620宽绰米。异日，其谋划将轻财富时势发展为主要的增长能源之一。

值得一提的是，轻财富时势已成为当下办公空间管事商关心的要点，其中包括优客工厂、BEEPLUS、WeWork中国、IWG集团等企业正积极向轻财富时势转型，寻求新的增长点。

堂堂加相同延续减弱策略。据招股书表示，限制2024年6月10日，堂堂加惩处的办公空间容貌数已从2022年末的65个缩减至8个。直营时势下的办公空间容貌数已从2022年末的53个减少至3个。

由于两者积极关闭表现欠安的办公中心，业务限度和营收捏续下滑。“瘦身”策略下，两者耗损也有所收窄。

2023年全年，优客工厂和堂堂加两者的营业收入分别为4.6亿元和3.19亿元，同比下滑30.41%和36.9%。客岁全年，两者净耗损分别录得2260万元和4804.7万元，对比2022年全年大幅收窄。

不外，本年上半年优客工厂耗损进一步扩大，录得118.9百万元收入，客岁同期为270.1百万元，营收连吸收窄。同期，半年度净耗损为5644.6万元，对比客岁同期耗损有所扩大。

除此除外，现在仍有部分办公空间管事商积极壮大限度。例如来说，期内创富港于广州、深圳及杭州三城落地三个全新办公空间居品。

9月27日，BEEPLUS与深业鹏基南边集团达成合作，在华南落地首个写字楼容貌。这次合作的深业创智大厦容貌，是集产业办公、长租公寓、特质主题买卖于一体的全自捏产业玄虚体，预测将在2025年入市。

据了解，该容貌是深业鹏基南边集团首个全自捏、多业态复合运营的产业园容貌，占地8436宽绰米，筹划建筑面积51152宽绰米，坐落在深圳坂田北部、坂雪岗科技城中枢片区。

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